در معاملات مربوط به خریدوفروش ملک در اصفهان چه املاک مسکونی مانند خانه ویلایی یا آپارتمان و چه املاک تجاری (مغازه) یا املاک اداری (دفتر کار) و ... با توجه به قیمت ملک نقدینگی زیادی بین افراد ردوبدل می‌شود و این موضوع خرید خانه را تبدیل به یکی از مهم‌ترین معاملات اقتصادی می‌نماید. به همین خاطر آشنایی با مسائل حقوقی مرتبط با خریدوفروش خانه ضروری به نظر می‌رسد.
اگر ساکن اصفهان هستید و تا کنون گذرتان به مراجع قضایی افتاده، شاید با افرادی برخورد کرده باشید که بابت پرونده‌ای در رابطه با ملک خود، هر روز در راهروهای دادگاه رفت‌وآمد می‌کنند. افرادی که گاه بعلت عدم آشنایی با نکات حقوقی، سرمایه‌ای که حاصل عمر ایشان بوده را از دست داده‌اند یا درخطر از دست دادن می‌بینند. آشنایی با نکات حقوقی در معاملات ملک، از پیش آمدن بسیاری اختلافات ساده‌ی حقوقی گرفته تا بروز کلاه‌برداری‌های بزرگ جلوگیری می‌کند.
پس از آنکه خانه‌ای مطابق شرایط و انتظارات خود یافتید و تصمیم به خرید آن گرفتید اینک نوبت به نوشتن قولنامه (مبایعه‌نامه) و آنگاه پس از طی مراحلی نوبت به انتقال سند می‌رسد. در نوشتن قولنامه رعایت بسیاری نکات، ضروری و تعیین‌کننده است. در این مطلب سعی کرده‌ایم به این نکات اشاره کنیم تا به کمک آن بتوانید همانند یک مشاور حقوقی بر نحوه‌ی نوشتن قولنامه نظارت داشته باشید.
احراز هویت فروشنده و خریدار
پس از انجام توافقات اولیه میان خریدار و فروشنده‌ی ملک، نخستین کاری که پیش از نوشتن مبایعه‌نامه باید انجام شود احراز هویت خریدار و فروشنده است. به این معنی که مطمئن شویم، طرف مقابل صاحب همان نام و مشخصاتی است که با آن خود را معرفی کرده. ضمناً توجه کنید احراز هویت مشاور املاکی که وظیفه تنظیم مبایعه‌نامه را دارد نیز بسیار بااهمیت است. پروانه کسب معتبر مشاور املاک به‌منزله‌ی احراز هویت ایشان است.
خریدار و فروشنده، یا اشخاص حقیقی هستند که احراز هویت ایشان توسط شناسنامه یا کارت ملی یا گذرنامه انجام می‌شود و یا اشخاص حقوقی هستند که هویت ایشان با استعلام شناسه ملی شرکت و تاریخ ثبت احراز می‌گردد.
ملک دارای سند باشد
ابتدا باید مشخص شود ملکی که قرار است معامله شود سند رسمی دارد یا فاقد سند رسمی است. سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی مطابق قوانین و مقررات تنظیم می‌گردد. مطابق ماده 22 قانون ثبت «همین‌که ملکی مطابق قانون در اداره ثبت اسناد به ثبت رسید، دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در اداره ثبت به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد»،
نتیجه اینکه هرگونه انتقال ملک بدون ثبت رسمی، اعتبار کافی را ندارد و در صورت انجام این کار و بروز هر گونه اختلاف، اثبات مالکیت آن، کاری بس دشوار و مستلزم صرف وقت و هزینه بسیار زیاد است. پس تمام کسانی که قصد فروش ملکی را بدون در دست داشتن سند رسمی دارند، مانند کسانی که ملکی را به‌صورت قولنامه‌ای یا وکالتی با پشتوانه سند مادر یا به هر طریق دیگری خریداری کرده‌اند، درصورتی‌که ثبت ملک بلامانع باشد، قبل از اقدام به فروش باید جهت دریافت سند رسمی به اداره ثبت اسناد و املاک شهر اصفهان مراجعه نمایند.
مطمئن شوید سند مربوط به ملک مورد معامله باشد. پلاک ثبتی، آدرس، حدود اربعه و کد پستی و کروکی درج‌شده در سند را با ملک مطابقت دهید. اگر ملکی بنچاق داشته باشد یعنی دارای سند صادرشده از دفترخانه که دارای شناسه و رمز تصدیق است باشد به‌شرط اینکه در متن سند نوشته‌شده باشد که «مورد معامله در جریان ثبت است» یعنی هنوز سند آن صادر نشده ولی در دست اقدام است و چنانچه این موضوع از اداره ثبت استعلام گردد، خریدوفروش این ملک با استناد به بنچاق ایرادی ندارد.
خریدوفروش خانه‌های نوساز که هنوز سند برای آن‌ها صادر نشده است در صورت وجود پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی که مساحت ملک، حدود انباری‌ها و پارکینگ‌ها، میزان سهم فروشنده در ملک و محدودیت‌های احتمالی نقل‌وانتقال در آن مشخص‌شده است، بلامانع است. به نوع کاربری ذکرشده در سند توجه فرمایید. اگر می‌خواهید ملک قولنامه‌ای را خریداری کنید مطمئن شوید که ازنظر اداره ثبت ملک مورد معامله مشکلی نداشته باشد.
فروشنده مالک است یا سمَت دیگری دارد
باید مشخص شود آیا فروشنده اختیار تام جهت فروش ملک را دارد یا خیر. فروشنده یا باید مالک تمام ملکی باشد که قصد فروش آن را دارد یا به نحوی اختیار فروش ملک را داشته باشد. دقت کنید نام صحیح و کامل فروشنده به‌عنوان مالک در سند آورده شده باشد. اگر می‌خواهید خانه‌ای را بخرید درحالی‌که فروشنده، مالک تمام یا قسمتی ازملک نیست در چند صورت به‌شرط حصول اطمینان از کامل بودن مدارک احراز سمت ایشان، خرید خانه ایرادی ندارد. خرید ملک از ولی، وصی، وکیل و قیّم با رعایت اصول حقوقی بلامانع است.
درصورتی‌که ملکی سند مشاع داشته باشد به این معنی که مورد معامله متعلق به بیش از یک نفر باشد باید تمام مالکان جهت فروش ملک حضور داشته باشند یا همگی به یک نفر اختیار فروش ملک با وکالت داده باشند. درصورتی‌که مالک به خاطر کمی یا کهولت سن یا رفتار غیرطبیعی یا... به نظر صلاحیت و توانایی دخالت در اموال خود را ندارند حتماً از کارشناس حقوقی کمک بخواهید.
در رهن یا بازداشت نبودن ملک
یکی دیگر از نکاتی که باید قبل از اقدام به خریدوفروش خانه مدنظر قرار داد این است که هیچ مانعی برای انتقال سند به خریدار وجود نداشته باشد یا اصطلاحاً ملک آزاد باشد. گاهی ممکن است خانه‌ای که قصد خرید آن را دارید در ازای شرطی به‌عنوان وثیقه نزد طرف قرارداد یا مراجع قضایی سپرده‌شده باشد یا در ازای گرفتن وام از طرف مالک سند در رهن بانک باشد. بدتر از آن می‌تواند این باشد که ملک به علت حکم صادرشده توسط مرجع قضایی یا به علت عدم بازپرداخت اقساط وام، توسط بانک یا نهاد دیگری بازداشت شده باشد. در چنین شرایطی انتقال سند به نام خریدار فقط در صورت رفع بازداشت از ملک یا فک رهن امکان‌پذیر است.
با مراجعه به سند ملک می‌توان از رهن یا وثیقه بودن ملک مطلع شد و در صورت تردید در بازداشت بودن ملک، راه احراز آن استعلام از اداره ثبت است. توصیه می‌شود فروشنده شخصاً اقدام به فک رهن یا رفع بازداشت از ملک خود نماید یا در ازای دریافت بخشی از پول خرید خانه از خریدار، جهت فک رهن یا رفع توقیف به ایشان وکالت دهد تا خریدار بخش دیگری از پول خرید ملک را بابت رفع توقیف یا فک رهن بپردازد.
شروط و قیود در سند
از کنار شروط و قیودی که ممکن است در سند آمده باشد به‌راحتی نگذرید. گاهی ممکن است شروطی در سند آمده باشد که اجازه بهره‌برداری کامل از ملک را به شما ندهد و یا حتی خرید ملک با چنین شرطی اصلاً موجه نباشد. دقت داشته باشید با انتقال مالکیت به شخصی دیگر، این شروط کماکان بر جا هستند. به‌عنوان‌مثال ممکن است شهرداری اجازه ساخت چند طبقه در فلان زمین را بدهد ولی به دلایلی که توضیحش در این مقاله نمی‌گنجد طبق شرط سند، اجازه ساخت بیش از ارتفاع معینی وجود نداشته باشد یا اینکه فروشنده قبلی منافعی را از ملک برای خودش محفوظ نگه‌داشته باشد که با انتقال به شما نیز این منافع برای ایشان محفوظ می‌ماند.
حقوق دیگران در ملک (حقوق ارتفاقی)
حقوق ارتفاقی، حقوقی است که شخص سومی نسبت به ملک دیگری دارد که این حقوق نیز مانع بهره‌برداری کامل خریدار از ملک خود می‌شود. مثل حق پنجره، حق عبور، حق آب، حق ناودان و... . با بررسی دقیق متن سند می‌توانید در صورت وجود حقوق ارتفاقی در ملک از آن مطلع شوید.
قرار داشتن ملک در طرح‌های عمرانی شهری
یکی از مواردی که باید قبل از خرید خانه یا هر ملک دیگری از شهرداری استعلام شود، استعلام قرار داشتن یا نداشتن ملک در محدوده طرح‌های عمرانی شهرداری است. خریدوفروش خانه‌ای که این شرایط را دارد بدون مشکل است ولی باید به قیمت پایین‌تری نسبت به شرایط عادی معامله شود. چراکه به‌هرحال روزی می‌آید که شهرداری قصد اجرای طرح عمرانی را دارد و مالک ناچار است خانه خود را با دریافت مبلغی که معمولاً از قیمت واقعی روز ملک کمی پایین‌تر است به شهرداری واگذار نماید.
اخذ مفاصاحساب شهرداری و دارایی
فروشنده ملک باید قبل از حضور در محضر جهت انتقال سند، با مراجعه به شهرداری منطقه خود عوارض نوسازی و با مراجعه به اداره مالیات مفاصا حساب مالیاتی ملک خود را پرداخت نماید. البته نگرانی از طرف خریدار بابت این تسویه‌حساب‌ها وجود ندارد چراکه بدون این‌ها انتقال سند در دفتر اسناد رسمی انجام نخواهد شد. اگر خانه مورد معامله آپارتمان است بدهی شارژ ساختمان نیز باید تسویه شود.
استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک
در مواردی پیش‌آمده است که در حال حاضر ملک به نام شخص دیگری است ولی شخصی با در دست داشتن سندی که ازقضا به نام خودش هم هست اقدام به فروش ملک می‌کند. این شخص معمولاً یکی از مالکین قدیمی ملک است که ملک خود را فروخته ولی به هر دلیلی مثلاً اظهار مفقود شدن سند، سند را تحویل نداده است. تنها راه حصول اطمینان از آخرین مالک رسمی ملک، بررسی آخرین وضعیت ثبتی ملک از طریق استعلام یکی از دفاتر اسناد رسمی اصفهان است. در پاسخی که اداره ثبت‌اسناد و املاک اصفهان به جواب استعلام خواهد داد علاوه بر مشخص شدن آخرین مالک رسمی، مواردی نظیر بازداشت بودن یا نبودن ملک و نیز برخی محدودیت‌های احتمالی انتقال رسمی نیز مشخص خواهد شد. توصیه می‌گردد قبلاً از مبادله هرگونه وجه، استعلام اداره ثبت انجام شود.
زمان تخلیه و تحویل ملک
نکتهٔ مهم دیگر این است که برنامه صاحب فعلی ملک پس از فروش خانه، برای تحویل و تخلیه خانه به چه صورت است. گاهی صاحب‌خانه می‌خواهد مثلاً تا زمان مهیا شدن خانه جدیدی که قصد نقل‌مکان به آنجا را دارد یا تا پایان سال تحصیلی فرزندش در خانه‌ای که می‌خواهد به شما بفروشد ساکن باشد.
حتماً با مراجعه‌ی حضوری به ملک از مستأجر نداشتن خانه مطمئن شوید. شاید خانه در اجاره باشد و مستأجر از فروش ملک بی‌اطلاع باشد و بعد از خرید خانه شما درگیر مشکلات تخلیه‌ی خانه شوید. تکلیف قرارداد اجاره را ترجیحاً در حضور مستأجر روشن کرده و مطمئن شوید مستأجر با مالک تسویه‌حساب کرده و حقوق خود را دریافت کرده است. درهرصورت شرایط توافق شده در مورد تخلیه ملک را در قولنامه ذکر نمایید. در متن قولنامه باید مبلغی بابت جریمه هر روز تاخیر در تحویل ملک توافق گردد.
فسخ قرارداد
در قولنامه باید مبلغی به عنوان حق فسخ پیش بینی شود تا نه خریدار و نه فروشنده اصطلاحا زیر حرف خود نزنند.
انتقال مالکیت انباری و پارکینگ
معمولاً این‌گونه توافق می‌شود که خانه به همراه پارکینگ و انباری فروخته شود ولی به‌هرحال لازم است انتقال پارکینگ و انباری با جزئیات دقیق در مبایعه‌نامه و البته درنهایت با مشخصات کامل و محل دقیق در سند ذکر شود.
کد رهگیری
حتماً بعد از نوشتن مبایعه‌نامه درخواست اخذ کد رهگیری نمایید.کد رهگیری معاملات املاک کدی است که با ثبت مبایعه‌نامه شما در سامانه ثبت معاملات مسکن تولید می‌شود و به معنی صحت معامله شماست و به شما اطمینان می‌دهد که قبل از شما این ملک به شخص دیگری فروخته نشده است و بعد از شما هم به شخص دیگری فروخته نخواهد شد و کلیه‌ی مبایعه‌نامه‌های قبل و بعد از شما که بدون دریافت کد رهگیری هستند باطل است.